ИМОТНИЯТ БАЛОН ИДВА – И Е НЕИЗБЕЖЕН! 📉 Цени без покритие, доходи без шанс, кредити с нож на гърлото. България влиза в икономическа зона на високо напрежение.

Икономически анализ за Дейли Прес БГ

Когато квадратният метър струва повече от месечната ти заплата, не живееш в стабилен пазар – а в надута измама.
Добре дошли в 2025 година – балонът вече се надува. Следва: пукане.

📌 Какво е имотен балон?

Имотен балон възниква, когато цените на недвижимите имоти растат неестествено, бързо и откъснато от реалната икономическа логика – покупателна способност, търсене, население, доходи. Така се получава надута фикция, в която хората купуват от страх, а не от нужда.
И когато системата не издържи – цените се сриват, оставяйки хиляди със заеми, които надвишават стойността на собствените им жилища.

⚠️ Защо балонът в България е неизбежен?

1️⃣ Цените са в пълно откъсване от доходите

• Средната заплата в България е около 2000 лв. (1000 евро).

• В същото време, цените на жилищата в София и Варна достигат 3000–3500 евро/кв.м в ново строителство, а дори в квартали с остаряла инфраструктура минават 2000 евро/кв.м.

• Това означава, че една заплата не може да плати и 0.5 кв.м на месец. Подобна диспропорция не може да бъде устойчива.

2️⃣ Масова покупка на имоти не за живеене, а за „спасяване на пари“

• Над 40% от покупките в големите градове се правят от хора, които не живеят в жилищата – купуват ги „за инвестиция“.

• Това създава изкуствено търсене, което надува цените още повече.

• Когато доходността от наеми не покрива дори инфлацията или лихвата по кредита, инвеститорите ще изтеглят парите си, а това е искрата, която може да взриви системата.

3️⃣ Икономическите реалности се влошават

• Лихвите по ипотечни кредити се покачиха и надминават 3.5% по основни банки, което прави заемите все по-недостъпни.

• Евентуалното влизане в еврозоната през 2026 ще премахне валутния борд и може да доведе до шокова корекция в икономиката и покупателната способност.

• Строителните разходи също не падат – но при спад в търсенето, ще се наложи спешна корекция на крайните цени.

4️⃣ Демографската бомба тиктака

• България намалява с по 40–50 хиляди души годишно, основно млади хора в трудоспособна възраст.

• Повечето нови имоти стоят празни или се отдават краткосрочно – но след регулациите върху Airbnb и Booking, този „пазарен модел“ също е под заплаха.

🧨 Какво следва?

Най-вероятно:

• Спад на цените с 20–30% в рамките на 2–3 години, особено в панелни квартали и слабо ликвидни региони;

• Увеличение на необслужваните ипотечни заеми и натиск върху банките;

• „пожарни“ разпродажби на имоти от инвеститори в паника.

❗ Държавата мълчи. Банковият сектор – на червен сигнал.

БНБ и Министерството на финансите все още не признават риска публично, но повечето търговски банки вече затягат условията за отпускане на ипотечни заеми, особено за имоти „на зелено“ и за втори или трети апартамент.

🟨 Заключение:

Да купиш имот през 2025 г. в България не е гаранция за сигурност. Това е финансов руски рулет.
Балонът е реален. И е въпрос на време да се спука.

А когато го направи – последните ще платят най-скъпо.